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                擁抱變化:片區綜合開發項目投后管理之——項目投資價值再認識

                “世界上唯一不變的是變化本身”?!官e塞·約翰遜

                最近被經常問到一個問題:片區綜合開發項目中標后,規劃、投資內容、市場情況、建設標準、投資構成等與前期的《投資可研》或《實施方案》等決策材料表述的情況差別很大,能否實現《投資可研》中確定的預期投資收益的指標,投資企業心理沒底,政企雙方就項目投資價值也缺乏共識。

                一個合作邊界穩定的項目是我們投資企業所希望的,但那也是我們的一廂情愿,特別是對于復雜的片區綜合開發項目,不僅面臨前述的投前投后在項目邊界條件上的變化,在項目投資實施過程中,合作邊界的調整變化也是片區開發項目推進過程中的常態,并非個例。

                一、投前投后項目合作邊界變化的原因

                1、投前交易雙方項目信息不對稱

                投資企業項目中標前,招標人出于項目談判的需要,對項目的相關資料及實際情況均會有所保留,投資企業需要在項目資料不完整的情況下做出是否投資的決策,而這種決策需要根據以往項目經驗對未知信息進行的預估。例如,項目投資拓展階段,項目的土地利用現狀等國土空間數據由于要求保密,投資企業只能根據一定時期的衛星圖片和現場走訪對拆遷量進行評估,但通過衛星圖片和走訪均無法準確判定擬開發土地的性質、人口和戶數等基礎信息,《投資可研》在評估測算征地拆遷安置費用方面往往與實際情況存在較大的偏差。

                2、投前與投后兩階段的分工不同

                投前拓展團隊研究項目可行性的目標是為了爭取通過企業的投資決策會議,從而參與項目投標,即“拿項目”,實現投前拓展團隊的業績目標。因此,投前拓展團隊在項目投資可行性研究階段,比較容易被招標人“帶節奏”,招標人為引入投資企業,會著重強調項目的優點,而忽略項目的風險和不足。所以,上會決策的《投資可研》在表述上也更加偏向于證明項目的可行性,即強調項目的優勢,而對項目存在的風險和不足也相對容易忽視。

                項目中標后,進入片區開發實施階段,投后團隊實際承擔了實現《投資可研》批復的經濟效益指標的責任。投后團隊更加強調項目操作的可行性,如何充分發揮片區開發過程中的人力、物力、土地等要素資源的價值,在項目實施過程中為各種風險建立足夠的彈性,確保項目預期收益目標的實現,投后管理也成為項目風險管控的關鍵。

                3、投前投后項目規劃等核心資料持續優化調整

                規劃是片區開發項目實施的根本,也是城市未來建成的樣子,規劃調整是片區綜合開發項目投后管理最大的不確定性風險。規劃的優化調整變化帶來的項目投資成本的增加或減少,以及經營性土地資源的增加或減少,均會對項目的投入產出平衡情況造成較大風險。

                規劃之所以優化調整的原因主要有:

                (1)項目投標前,多數片區的控制性詳細規劃還沒有批復,批復周期較長,該階段的規劃研究本質上是個過程成果,甚至部分項目《投資協議》簽署后,片區規劃仍在調整優化中。

                (2)由于投資企業在規劃事項上有一定的建議權,投資企業也希望在規劃尚未穩定情況下獲得項目的投資機會,期待通過規劃調整,優化規劃的可落地性,改善項目的投資價值,降低實施難度。

                (3)原規劃內的項目建設標準或投資內容調整時有發生。

                項目中標后,投資企業與政府探討具體項目投資計劃時,地方政府有時候會對項目的建設標準提出更高的要求,從而帶來投資成本的增加;或者將一些合作范圍外的項目要求納入投資范圍;或者將片區內的部分項目或經營性用地從總體項目中剝離。這種調整是片區開發項目中比較常見的情況,對項目的投資收益均會造成較大的影響。

                二、積極做好常態化的投資價值評估是應對變化的基礎

                合作邊界的變化是投后團隊面臨的“日?!?,需要投后團隊在片區開發項目投后管理中,積極評估項目邊界條件變化對投入產出平衡情況的影響,確保項目開發工作推進的可持續性。在項目實際投資開始前,首先需要對項目的實際情況進行摸底,為制定片區總體(全盤)開發策略奠定基礎,本質就是對項目邊界條件變化后的投資價值進行重新評估和再認識。如何做好片區開發項目投后的價值再評估工作呢?我們理解需要做好以下三方面研究:

                1、“三定”邊界,逐項核實

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                “三定邊界”即通過重新確定片區開發項目的“空間邊界,項目邊界,事責邊界”,詳細梳理合作邊界變化內容。

                一定空間邊界是否有調整,項目實施范圍在空間上是否有變化。

                空間邊界確定的基礎上,二定項目邊界是否有增減,由投資企業實施的項目是否增加或減少,具體項目的建設標準是否有變化。

                在空間邊界和項目邊界確定的基礎上,三定具體項目事責分工邊界是否有變化,建設項目的權利和義務的分配上,政企投前投后相關責任是否有調整。

                投資企業與政府或招標人通過三定邊界,再次明確雙方的合作范圍,投資項目,權責事項等基礎上,逐項核實投資成本,盤整平衡投資的各項資源,以區域價值提升為導向,用開發策略統籌政企雙方訴求,合理配置各項要素資源,實現項目開發可持續性。

                2、留足彈性,應對沖擊

                片區綜合開發項目周期長,面臨著來自市場、政策、產業結構調整等方面變化帶來的沖擊,需要通過制定近中遠期項目開發實施計劃指導項目投資,過程中根據風險發生情況,及時調整投資計劃。

                綜合考慮高峰投資額、自然情況、收益指標等限制性條件,根據項目開發實施計劃,為區域留足近中遠期投資目標相匹配的投資彈性,為有效應對市場、政策、征拆、回款等開發風險給項目造成的影響留足緩沖空間。

                3、過程評估,定期復盤

                片區綜合開發項目合作期長,合作期內的邊界條件變化時有發生。從管控投資風險角度,投資企業需要積極評估項目邊界條件的變化對項目投資價值的影響,以便于快速和政府對邊界條件變化后的項目投資價值達成共識,為后續片區的可持續開發奠定基礎。

                同時,投資企業需要定期對已投資的部分進行定期復盤,對開發過程中出現的問題和外部條件變化帶來的沖擊進行評估,及時調整投資節奏和開發計劃,確保項目預期經濟效益目標的實現。

                三、擁抱變化,合作共贏

                積極擁抱變化,就是要實事求是,政企雙方需要正視投前投后項目邊界條件變化的原因和對項目投資價值所造成的影響,依法合規,從有利于項目可持續發展的角度出發,對邊界條件變化的原因以及變化后的項目投資價值形成共識,積極做好片區綜合開發的合作管理工作,相向而行,推動項目可持續發展。

                片區綜合開發項目合作周期內邊界條件變化是片區綜合開發項目的常態,投前投后邊界條件變化只是政企合作風險管理的開始,積極做好常態化應對措施,對邊界條件變化后項目投資價值的影響做好跟蹤評估,促進政企雙方對項目投資價值的認知達成共識,是項目能夠順利實施的基礎。

                為幫助投資企業在項目邊界條件變化后,能夠即時評估其對項目投資價值的影響,榮邦瑞明結合自身在片區綜合開發領域項目服務經驗,將GIS的空間技術與片區綜合開發財務評價模型進行集成,自主研發了GIS+片區開發策略管理平臺,幫助投資企業制定和調整項目開發計劃,記錄項目開發過程,根據邊界條件變化情況實時評估項目投資價值,促進政企雙方就項目邊界調整后項目的投資價值快速達成共識。

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                隨著近年來片區綜合開發項目落地數量的逐年增加和市場規模的不斷擴大,越來越多的投資企業也在積極參與片區綜合開發項目的投資,但不同企業的片區開發項目管理經驗和能力存在較大差別,片區綜合開發項目投后過程管理的重要性越來越凸顯。面對日趨激烈的市場環境,投資企業需要積極擁抱變化,借助開發策略管理軟件等科技化手段,采取有效措施管控邊界條件變化帶來的投資風險,促進項目高質量可持續發展,實現片區綜合開發項目相關利益主體多方共贏。

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